Kúpa nehnuteľnosti na Slovensku ako cudzinec (sprievodca 2026)

Cudzinci môžu na Slovensku slobodne kupovať nehnuteľnosti na bývanie. Občania EÚ kupujú za rovnakých podmienok ako slovenskí občania a kupujúci mimo EÚ môžu kúpiť byty a budovy bez povolenia — obmedzenia sa týkajú len poľnohospodárskej a lesnej pôdy. Neexistuje daň z prevodu nehnuteľnosti, transakčné náklady sú nízke (zvyčajne okolo 1–2 %) a celú kúpu možno vybaviť na diaľku prostredníctvom splnomocnenia.

Kto môže kúpiť?

Slovensko patrí k otvorenejším realitným trhom v EÚ. Kataster nehnuteľností sa zaujíma o totožnosť a platnú zmluvu, nie o váš pobytový status — na vlastníctvo bytu tu teda nepotrebujete pobyt ani vízum.

Občania EÚ a EHP kupujú nehnuteľnosti na bývanie aj komerčné za rovnakých podmienok ako slovenskí občania.
Občania mimo EÚ môžu kúpiť byty a budovy bez obmedzenia. Povolenie vyžaduje len poľnohospodárska a lesná pôda — čo sa bytu v centre mesta netýka.
Kúpa nehnuteľnosti nezakladá pobyt a na kúpu pobyt nepotrebujete.
Na kúpu nepotrebujete slovenské DIČ, ale musíte sa registrovať na daňovom úrade, keď budete mať príjem zo slovenského zdroja, napríklad z nájmu.

Proces kúpy krok za krokom

Vyberte nehnuteľnosť a overte list vlastníctvaVyžiadajte si aktuálny list vlastníctva z katastra na overenie vlastníctva a prípadných tiarch či záložných práv.

Dohodnite cenu a podmienkyPodpíšte rezervačnú alebo zmluvu o budúcej zmluve; záloha sa zvyčajne drží v úschove (escrow) alebo u notára.

Podpíšte kúpnu zmluvuZmluva sa podpisuje s úradne overenými podpismi. Overuje ich notár alebo poverený matričný úrad.

Bezpečne uhraďte platbuProstriedky idú cez úschovu alebo notársku úschovu a uvoľnia sa predávajúcemu pri zápise.

Zápis do katastraPrevod vlastníctva nadobúda právnu účinnosť zápisom do katastra. Štandardný zápis trvá približne 30 dní.

OdovzdaniePrevedú sa kľúče, merače a poistenie; energie sa prepíšu na vaše meno.

Náklady a dane

Slovensko má mimoriadne nízke transakčné dane. Neexistuje daň z prevodu nehnuteľnosti (zrušená v roku 2005) ani kolkové poplatky, dedičská či darovacia daň na nehnuteľnosti. Hlavné položky, s ktorými treba počítať:

Daň z prevodu nehnuteľnosti	Žiadna — zrušená v roku 2005.
Notárske a katastrálne poplatky	Približne 0,01–2 % z ceny podľa transakcie a rýchlosti zápisu.
Právne služby	Pár stoviek až tisícky eur podľa zložitosti (pre zahraničných kupujúcich odporúčané).
Provízia realitnej kancelárie	Zvyčajne 2–4 % z ceny, väčšinou ju hradí predávajúci (dohodou).
DPH	23 % platí len pri budovách predaných do 5 rokov od kolaudácie. Staršie / preberané nehnuteľnosti sú od DPH oslobodené.
Ročná daň z nehnuteľností	Nízka, určuje ju obec — malá sadzba za m², jedna z najnižších v EÚ.
Daň z príjmu z nájmu	19 % (25 % vo vyšších príjmových pásmach).

Daň z predaja (zisk pri ďalšom predaji)

Toto pravidlo si zahraniční kupujúci najčastejšie mýlia, preto presne:

Zisk z nehnuteľnosti na bývanie držanej viac ako päť rokov je oslobodený od dane z príjmu.
Ak išlo o vaše trvalé bývanie, lehota oslobodenia klesá na dva roky.
Pri predaji v rámci tejto lehoty sa zisk zdaňuje 19 % alebo 25 %, pričom obstarávacie a zhodnocovacie náklady sú odpočítateľné.

Pozn.: známe „jednoročné" oslobodenie na Slovensku platí pre burzovo obchodované cenné papiere a ETF, nie pre nehnuteľnosti. Pri nehnuteľnostiach je rozhodujúca lehota päť rokov (alebo dva roky pri trvalom bývaní). Nezamieňať.

Kúpa na diaľku

Slovenské právo umožňuje nerezidentovi vybaviť celú kúpu bez fyzickej prítomnosti. Mnohí zahraniční kupujúci udelia písomné splnomocnenie — overené apostilou alebo konzulárnou legalizáciou a v prípade potreby preložené súdnym prekladateľom do slovenčiny — miestnemu advokátovi alebo maklérovi, ktorý zabezpečí obhliadky, podpisy, podanie na kataster a komunikáciu s bankou. Virtuálne prehliadky, videohovory a elektronická výmena dokumentov to robia bežným, no aspoň jedna fyzická obhliadka pred finálnym podpisom sa stále odporúča.

Financovanie ako nerezident

Najčastejšou praktickou prekážkou je hypotéka. Slovenské banky môžu poskytnúť úver nerezidentom, no zvyčajne vyžadujú doklad o miestnom príjme alebo pobyt v EÚ a vyššiu akontáciu — často 30–40 % z hodnoty. Mnohí zahraniční kupujúci v prémiovom segmente kupujú v hotovosti alebo financujú vo svojej krajine.

Časté otázky

Môže si cudzinec kúpiť byt na Slovensku?

Áno. Občania EÚ kupujú za rovnakých podmienok ako slovenskí občania a občania mimo EÚ môžu kúpiť byty a budovy bez povolenia. Obmedzená je len poľnohospodárska a lesná pôda, čo sa bytu v centre netýka.

Potrebujem na kúpu nehnuteľnosti pobyt alebo vízum?

Nie. Vlastníctvo sa zapisuje do katastra na základe totožnosti a platnej zmluvy, bez ohľadu na pobytový status. Kúpa nehnuteľnosti zároveň sama osebe nezakladá pobyt.

Aké dane platím pri kúpe nehnuteľnosti na Slovensku?

Neexistuje daň z prevodu nehnuteľnosti. Platíte nízke notárske a katastrálne poplatky (približne 0,01–2 %) a prípadne právne služby. DPH 23 % platí len pri novostavbách predaných do piatich rokov od kolaudácie.

Aká je daň z predaja nehnuteľnosti na Slovensku?

Zisk z nehnuteľnosti na bývanie držanej viac ako päť rokov je oslobodený od dane z príjmu (dva roky pri trvalom bývaní). Pri predaji v rámci tejto lehoty sa zisk zdaňuje 19 % alebo 25 %, pričom obstarávacie a zhodnocovacie náklady sú odpočítateľné.

Môžem kúpiť nehnuteľnosť na Slovensku na diaľku?

Áno. Nerezident môže kúpu vybaviť cez písomné, legalizované splnomocnenie udelené miestnemu advokátovi alebo maklérovi, ktorý zabezpečí podpisy a podanie na kataster. Fyzická obhliadka pred finálnym podpisom sa odporúča, ale nie je zákonom vyžadovaná.

Dostane nerezident na Slovensku hypotéku?

Slovenské banky môžu poskytnúť úver nerezidentom, no zvyčajne vyžadujú miestny príjem alebo pobyt v EÚ a akontáciu okolo 30–40 %. Mnohí kupujúci v prémiovom segmente kupujú v hotovosti alebo financujú doma.

Ako dlho trvá kúpa?

Po podpise zmluvy trvá zápis do katastra — moment právneho prevodu vlastníctva — v štandardnom konaní približne 30 dní.

Tento sprievodca poskytuje všeobecné informácie o rámci 2026, nie právne ani daňové poradenstvo. Pravidlá závisia od konkrétnych okolností — pred kúpou si svoju situáciu overte u slovenského advokáta a daňového poradcu.

Zaujíma vás nehnuteľnosť v Starom Meste?

Zámočnícka 9 ponúka jedenásť rezidencií v osobnom vlastníctve v plne zrekonštruovanom stredovekom dome v historickom centre Bratislavy — s úplnou podporou pre zahraničných kupujúcich aj kúpu na diaľku.

Vyžiadať predajné podklady